主持人：新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，隨著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，無論是從農(nóng)村到城市的轉(zhuǎn)移，還是不同城市間的轉(zhuǎn)移，都必然擴(kuò)大對(duì)住房這種基本生活資料的需求規(guī)模。同時(shí)，新增城市人口的住房需求也必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局帶來新的變化。新型城鎮(zhèn)化將對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響?

　　首先介紹一下今天出席的嘉賓：中國(guó)綜合開發(fā)研究院區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究所副所長(zhǎng)劉國(guó)宏、中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛、中銀國(guó)際證券有限責(zé)任公司黃海勇。

　　新型城鎮(zhèn)化是從去年十八大到今年兩會(huì)期間，各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。我們注意到，十八大報(bào)告中有兩個(gè)熱詞格外引人關(guān)注，一個(gè)是“美麗中國(guó)”，一個(gè)是“城鎮(zhèn)化”。這兩個(gè)詞有何內(nèi)在關(guān)聯(lián)?城鎮(zhèn)化和城市化有什么區(qū)別? 在座的各位怎樣解讀十八大報(bào)告中提出的“城鎮(zhèn)化”建設(shè)?

　　綜合開發(fā)研究院劉國(guó)宏：十八大報(bào)告里提到兩個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是美麗中國(guó)，一個(gè)是新型城鎮(zhèn)化。

　　首先，美麗中國(guó)和新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在聯(lián)系是城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)美麗中國(guó)的重要手段。在改革開放三十年后，在新的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，我們提出要打造美麗中國(guó)，也就是說生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化等方面都要有較大改善和提高。

　　而城鎮(zhèn)化本身不僅是一種經(jīng)濟(jì)的集約利用，資源的優(yōu)化配置，同時(shí)也是處理一些生態(tài)問題、社會(huì)問題，提高人民文化修養(yǎng)、文化水平的必要手段，因此我認(rèn)為這兩個(gè)詞有非常緊密的聯(lián)系，城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)美麗中國(guó)的核心手段。

　　第二，大家都在提城市化、城鎮(zhèn)化有什么區(qū)別，事實(shí)上這兩個(gè)中文詞在英文里是一個(gè)單詞。在中央的文件里使用的是城鎮(zhèn)化，通常老百姓的理解是大、中、小規(guī)模的城市，而成規(guī)模、成建制的鎮(zhèn)也是城市的一種形態(tài)，所以其實(shí)沒有必要非得追究這兩個(gè)詞的區(qū)別。

　　最后，十八大報(bào)告里提到城鎮(zhèn)化部分有一個(gè)主題就是科學(xué)發(fā)展，主線就是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式依靠什么?經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)那些?

　　如三架馬車的結(jié)構(gòu)，投資、消費(fèi)、出口。首先一定要改變投資驅(qū)動(dòng)發(fā)展的方式，因?yàn)檫@個(gè)方式帶來了很多弊端。而在出口方面，國(guó)際市場(chǎng)也不景氣，那么能依靠的就是消費(fèi)，其中，擴(kuò)大內(nèi)需是我們十八大的重要戰(zhàn)略，而城鎮(zhèn)化正是我們擴(kuò)大內(nèi)需的重要手段。

　　從我們產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型看，我們城鎮(zhèn)化的建設(shè)既給我們的產(chǎn)業(yè)提供了市場(chǎng)空間，也給我們的產(chǎn)業(yè)提供了新的載體，所以一些沿海城市的產(chǎn)業(yè)往哪轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化建設(shè)就是告訴這些產(chǎn)業(yè)在960萬平方公里的國(guó)土上還有很多地方適合這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　此外從文化上，生態(tài)上，人口的積聚才能帶來交流、溝通，才有可能帶來我們文化水平的提高，甚至帶來我們的政治文明。以希臘為例，希臘是西方世界早起政治最文明的地方，而這些就是城鎮(zhèn)建設(shè)和城邦間的博弈帶來的。

　　也因此，這次十八大報(bào)告提出的城鎮(zhèn)化，對(duì)我們的下一個(gè)三十年有非常重要的意義。

　　中原地產(chǎn)王飛：首先，美麗中國(guó)和城鎮(zhèn)化的關(guān)聯(lián)還是要回到新型城鎮(zhèn)化和舊城鎮(zhèn)化的區(qū)別上才能體現(xiàn)出這兩點(diǎn)的關(guān)聯(lián)。舊城鎮(zhèn)化是以犧牲環(huán)境資源為代價(jià)，新型城鎮(zhèn)化是以生態(tài)建設(shè)為基礎(chǔ)，以人為核心的城鎮(zhèn)化，所以新型城鎮(zhèn)化和美麗中國(guó)是相互促進(jìn)的關(guān)系。

　　其次，城鎮(zhèn)化和城市化我們追溯國(guó)外的一些歷史可以發(fā)現(xiàn)這兩者沒有什么區(qū)別。而此次城鎮(zhèn)化的落腳點(diǎn)是落在城鎮(zhèn)上，城鎮(zhèn)化的主體、城鎮(zhèn)化的人口都更加偏向于大城市周邊的衛(wèi)星城和城市群。

　　再者，城市化其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)城市配套上會(huì)都與城鎮(zhèn)化有些區(qū)別。城市化偏重于城市商業(yè)中心這樣的概念，城鎮(zhèn)化在基礎(chǔ)設(shè)施和配套方面沒有城市化那么高，如果一定要區(qū)分我認(rèn)為就是這個(gè)區(qū)別。

　　最后，十八大提出這個(gè)城鎮(zhèn)化的精髓是四化概念，即工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化，這四化是有互動(dòng)和關(guān)聯(lián)的。

　　具體到房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的方面就是土地制度的改革，如農(nóng)民征地補(bǔ)償?shù)闹贫龋恋亓鬓D(zhuǎn)的方式，宅基地的自由流轉(zhuǎn)等，另一方面，城鎮(zhèn)化還涉及到公共服務(wù)是否能均等化，以2011年城鎮(zhèn)化率來說，戶籍人口只有35%，而常住人口為53%，這中間的流動(dòng)人口是否可以享受到本地市民應(yīng)有的教育、醫(yī)療以及其它配套服務(wù)，而這是新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)問題。

　　一方面，過去三十年的城鎮(zhèn)化步子邁得有點(diǎn)大，因此出現(xiàn)了很多問題;另一方面，城鎮(zhèn)化也并不等于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化的過程中應(yīng)該是非常小的一部分。在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)后產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、旅游地產(chǎn)建設(shè)等方面應(yīng)該改變一下思路，而不是按照以前的思路開發(fā)，開發(fā)商需要正確對(duì)待城鎮(zhèn)化。

　　中銀國(guó)際黃海勇：在長(zhǎng)三角、珠三角這樣的一線城市，城市集約程度太高，導(dǎo)致發(fā)展過程中出現(xiàn)一些的問題，比如房?jī)r(jià)和收入不匹配，當(dāng)房?jī)r(jià)過分上漲時(shí)，會(huì)積累一些民生和社會(huì)問題。

　　新型城鎮(zhèn)化的方向是非常好的，正是因?yàn)楣芾韺涌吹搅诉@一點(diǎn)，在推出新型城鎮(zhèn)化的時(shí)候是理性的，同時(shí)闡釋了金融創(chuàng)新，還提出來“打擊投資性房地產(chǎn)投資行為”。

　　主持人：《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》已對(duì)外發(fā)布，您對(duì)這個(gè)規(guī)劃如何解讀?

　　劉國(guó)宏：我認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃有幾個(gè)亮點(diǎn)。規(guī)劃的指導(dǎo)思想提到了從土地的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向人口的城鎮(zhèn)化，避免了過去強(qiáng)調(diào)土地資源的開發(fā)建設(shè)，沒有考慮土地所承載的具有創(chuàng)新能力的人群的需求的問題。

　　規(guī)劃還特別提到了要以城市群作為支撐，這也是不同于以往的一個(gè)提法，實(shí)際上是對(duì)以前的城市化過程中出現(xiàn)的問題的反思，同時(shí)對(duì)以前城市化階段產(chǎn)生的效果還是有認(rèn)可的部分。因此，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該主要往原來已經(jīng)形成集聚的城市群進(jìn)行再布局，提高區(qū)域的經(jīng)濟(jì)密度，進(jìn)一步提升規(guī)模效應(yīng)。從提升國(guó)家的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力來看，這都是有意義的。當(dāng)然規(guī)劃和實(shí)際的實(shí)施還是有距離的，我們對(duì)它充滿了期望，也預(yù)示著接下來執(zhí)行層需要更加努力地做好。

　　談到資源，從投資的角度來說要追求利潤(rùn)，從社會(huì)配置的角度來說要更有效率，那么投到什么地方更有效率?我覺得，對(duì)于城市化、城鎮(zhèn)化的理解，應(yīng)該由市場(chǎng)說了算。這次國(guó)家提的規(guī)劃里面提到了城市群，

　　從個(gè)人角度，我覺得規(guī)劃在促進(jìn)資本、人口流動(dòng)方面還是有所欠缺的。比如說，它仍然使用了一些控制的字眼，我覺得應(yīng)該更多的強(qiáng)調(diào)從控制轉(zhuǎn)向保障公平、轉(zhuǎn)向怎樣在各個(gè)區(qū)域里邊公共資源的公平配置，從而調(diào)整人口，解決人口集聚過多產(chǎn)生的問題，而不是采取行政手段。

　　規(guī)劃只到2020年，是短期型的規(guī)劃，從長(zhǎng)期來看，還是要更多的通過保障公平的方式，通過市場(chǎng)化的手段來促進(jìn)和推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，我覺得這個(gè)才是正途。

　　主持人：當(dāng)然，我們更加關(guān)注新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)行業(yè)的影響。那么，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)有著怎樣的影響?

　　王飛：新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的機(jī)遇，首先是區(qū)域方面的。目前的城鎮(zhèn)化東部是高于中西部地區(qū)的，規(guī)劃出來之后，里面提到一億人要就近城鎮(zhèn)化，這對(duì)未來中西部地區(qū)有一些利好。

　　第二，對(duì)于中小的微型城市群來說也是存在很大利好的。大家也看到了舊的城鎮(zhèn)化帶來的一些諸如“空城”“鬼城”的問題，因?yàn)橄嚓P(guān)的商業(yè)、公路等基礎(chǔ)建設(shè)沒有跟上。現(xiàn)在的規(guī)劃以中大城市、大城市和特大城市為依托，在周邊建設(shè)微型城市，相對(duì)應(yīng)會(huì)有城際間的軌道、相關(guān)的商業(yè)配套跟上，這種城市群對(duì)于微型城市來說也是存在很多利好的。

　　第三，規(guī)劃提到了老城區(qū)的改造問題，在深圳的土地供應(yīng)基本上是以舊改或城市更新為主，去年三分之二的土地供應(yīng)來自于城市更新，未來這個(gè)比重還會(huì)繼續(xù)加大，這也是一個(gè)新的趨勢(shì)。 第四，對(duì)于包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是存在機(jī)遇的，未來產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)力度會(huì)加大的。

　　主持人：在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，房企投融資體制將如何改革。

　　黃海勇：走到今天，我們看到的了一些空城，這是不是給我們敲了一個(gè)警鐘，“攤大餅”式的城鎮(zhèn)化不能再走下去了。從資本市場(chǎng)我們看到，十年調(diào)控，房?jī)r(jià)漲了十倍，但是房地產(chǎn)的股票跌了十年，這是違背經(jīng)濟(jì)學(xué)的投資邏輯的。

　　所以，新型城鎮(zhèn)化一定不能等同于房地產(chǎn)化，在實(shí)施的過程中如何避免“攤大餅”式的發(fā)展，這是需要考量的，比如在農(nóng)村人口進(jìn)行城市化轉(zhuǎn)移的過程中，如何提高消費(fèi)水平、勞動(dòng)生產(chǎn)率等等。

　　主持人：據(jù)了解，萬科、保利、恒大等房企已經(jīng)開始在幾大城市群中悄然布局土地儲(chǔ)備，請(qǐng)問您對(duì)此怎么看?您所在的企業(yè)有什么具體的舉動(dòng)?

　　王飛：大家都看到去年整個(gè)土地市場(chǎng)的熱度，其實(shí)從標(biāo)桿房企很多從三四線重新回歸到一二線城市，包括從去年下半年以來拿地的熱情，很多城市溢價(jià)率能翻幾倍。一個(gè)方面，開發(fā)商對(duì)于這種規(guī)劃、利好的敏感度是很高的，另外一方面也跟土地財(cái)政的事實(shí)其實(shí)是分不開的。很多城市從11年到12年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是有一段低迷期的，12年第二季度開始有一些回溫，很多地方政府他的財(cái)政其實(shí)是面臨很大問題的，到了12年下半年，土地市場(chǎng)熱起來其實(shí)也跟地方政府自己拼命推地是有很大關(guān)系的，所以不是說房企悄然進(jìn)行土地儲(chǔ)備，而是跟地方政府的關(guān)系非常大。

　　主持人：兩會(huì)期間，住建部提出：今年房地產(chǎn)政策“雙向”調(diào)控。大部分觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂的“雙向”就是差異化。在座的各位是否同意，能否結(jié)合深圳樓市的現(xiàn)況談?wù)勀睦斫?對(duì)深圳房地產(chǎn)形勢(shì)有哪些影響?

　　王飛：我理解的雙向調(diào)控應(yīng)該從幾個(gè)方面去說，第一，城市不同，一二線城市和三四線城市樓市現(xiàn)狀是完全不一樣。三線城市樓市供應(yīng)過剩，去化周期之前爆出南京去化要18個(gè)月，而深圳是不同的，一線城市去化周期目前還處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)間段，深圳要9個(gè)月左右，其他一線城市也是一個(gè)比較合理的水平，這是雙向調(diào)控差異化的其一;其二在于，對(duì)于需求和供應(yīng)它也是雙向調(diào)控的。之前的行政政策，都是限購(gòu)、限貸，都是從需求的方向來講。政府說促供應(yīng)也是一直在提，比如保障房的供應(yīng)，要求兩條腿走路。真正離能達(dá)到加大供應(yīng)的結(jié)果還是有一定的差距，我理解，今年政府在供應(yīng)方面應(yīng)該會(huì)有一些動(dòng)作出來。第三，剛需市場(chǎng)和高端市場(chǎng)，即自住和投資，也是調(diào)控差異化的問題。剛需實(shí)際上出現(xiàn)房貸緊張，從政府意圖來說要保障剛需，保障中低收入人群的住房需求。對(duì)于投資需求，其實(shí)政府從很多年前就打算打擊投資、投機(jī)行為。深圳來說從09、10年的30%以上的高投資占比，經(jīng)過10年、11年調(diào)控，投資客從監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看有大筆的回落。去年和今年的水平就是百分之十幾道二十以內(nèi)的幅度，這也是調(diào)控的一個(gè)重要方向。